Trabajos de preparación del terreno: preparación de la parcela para la construcción

Trabajos de preparación del terreno: preparación de la parcela para la construcción

Los trabajos de movimiento de tierras constituyen la primera fase en la que la construcción se hace físicamente visible en la parcela. Aparece la maquinaria, comienza el trazado, el excavado, la preparación de los cimientos y la organización de la obra. Pero esta fase no debe entenderse como un simple «excavar tierra». De la calidad de los trabajos de movimiento de tierras dependen los cimientos, la estructura de la vivienda, el drenaje, los plazos y el presupuesto futuro. Los errores que se cometen aquí a menudo solo se hacen evidentes más adelante, cuando corregirlos ya resulta más caro y complicado.

1. Los trabajos de preparación del terreno comienzan antes de que llegue la maquinaria

Antes de que la excavadora entre en la parcela, hay que preparar no solo el terreno, sino también la información. El equipo debe saber exactamente qué hay que excavar, dónde están los límites, qué cotas establece el proyecto y qué riesgos hay en la parcela.

Antes de comenzar los trabajos, es importante comprobar:

1. El proyecto actualizado y el plano de la parcela.
2. Los límites exactos de la parcela.
3. El trazado de la futura vivienda.
4. Las cotas altimétricas.
5. El relieve existente.
6. El acceso de la maquinaria.
7. Los lugares de almacenamiento de materiales y tierra.
8. La presencia de estructuras antiguas, tuberías, cables u obstáculos ocultos.

Un aspecto que no salta a la vista: si no se establecen correctamente los niveles al inicio, el error puede repercutir en los cimientos, la altura del suelo, las escaleras, las terrazas y la entrada a la parcela.

2. El trazado es uno de los pasos más importantes

El trazado indica dónde se ubicará exactamente la vivienda. En esta fase, es importante no solo «tener una idea aproximada» de la ubicación, sino trasladar con precisión el proyecto al terreno.

Se comprueban los siguientes aspectos:

1. La ubicación de la vivienda con respecto a los límites del terreno.
2. Las distancias con respecto a los vecinos y a la carretera.
3. Los ejes del edificio.
4. Los ángulos y la geometría.
5. El nivel del futuro suelo.
6. La ubicación de las terrazas, la piscina, los muros de contención y la entrada.
7. La relación de la vivienda con el relieve del terreno.

Los errores en el trazado pueden provocar que la vivienda no se construya donde estaba previsto o que surjan problemas con las distancias de separación, el nivel de la entrada, las terrazas y las conexiones.

3. Excavación y preparación del terreno

Durante la fase de excavación, es importante controlar no solo el volumen de tierra, sino también la calidad del sustrato, la profundidad y la forma de la zanja o foso, así como el comportamiento del suelo.

Es importante comprobar:

1. Que la profundidad se ajuste al proyecto.
2. La calidad del suelo en la cota real.
3. Que no haya zonas débiles, sueltas o de relleno.
4. Que no aparezca agua.
5. Que las zanjas y los fosos estén correctamente formados.
6. Si las zonas adyacentes de la parcela no se han visto afectadas.
7. Si es necesario un refuerzo adicional o una modificación del proyecto.

Un aspecto que no resulta obvio: el suelo real puede diferir de lo esperado. Si tras la excavación se observa que el cimiento es débil o inestable, no se puede simplemente continuar «según lo previsto» sin realizar una evaluación técnica.

4. Pendiente del terreno y muros de contención

En España es habitual encontrar parcelas con pendiente. Pueden ofrecer unas vistas preciosas, pero casi siempre complican los trabajos de movimiento de tierras.

En las parcelas con pendiente hay que tener en cuenta de antemano:

1. El volumen de excavación y relleno.
2. La necesidad de muros de contención.
3. El drenaje y la evacuación del agua de lluvia.
4. La estabilidad de los taludes.
5. El acceso de la maquinaria a los distintos niveles.
6. Los futuros niveles de la vivienda, las terrazas, la piscina y el aparcamiento.
7. Cálculos estructurales adicionales.

Un terreno en pendiente debe planificarse con especial cuidado. De lo contrario, parte del presupuesto podría destinarse no a la propia vivienda, sino a la estabilización del terreno, la organización de los niveles y la corrección de problemas relacionados con el agua.

5. El agua en la parcela

El agua es uno de los principales factores de riesgo en la fase de los trabajos de preparación del terreno. Aunque el terreno esté seco el día de la inspección, es importante saber hacia dónde se dirigirá el agua cuando llueva y cómo se drenará tras la construcción.

Es importante prestar atención a:

1. Signos de inundaciones.
2. La dirección del flujo natural del agua.
3. La presencia de parcelas vecinas situadas a mayor altura en el relieve.
4. La necesidad de drenaje.
5. El desagüe de aguas pluviales.
6. El riesgo de socavación de los cimientos.
7. La protección de los futuros cimientos y muros de contención.

Un aspecto que no salta a la vista: el agua puede proceder no solo de tu parcela, sino también de parcelas vecinas, de la carretera o de la parte superior de la ladera. Esto hay que tenerlo en cuenta antes de colocar los cimientos.

6. Seguridad en los trabajos de excavación

Los trabajos de movimiento de tierras implican maquinaria, desniveles, zanjas, excavaciones y riesgo de desprendimiento de tierra. Por ello, la seguridad debe organizarse desde el principio.

Es necesario controlar:

1. El acceso seguro a la obra.
2. Las zonas de trabajo de la maquinaria.
3. El vallado de las zonas peligrosas.
4. El estado de los taludes y las zanjas.
5. La distancia a la que se apila el terreno respecto al borde de la excavación.
6. Las condiciones meteorológicas.
7. La presencia de personas cerca de la maquinaria en funcionamiento.

Los requisitos españoles en materia de seguridad y salud en las obras de construcción están regulados por el Real Decreto 1627/1997, y el INSST publica documentos técnicos sobre la evaluación y prevención de riesgos en la construcción, incluyendo los trabajos en zanjas y la prevención de derrumbes.

7. Retirada de tierra y logística

La excavación de tierra casi siempre implica cuestiones logísticas. La tierra debe utilizarse en la parcela, almacenarse temporalmente o retirarse.

Antes de comenzar las obras, es importante decidir:

1. Qué volumen de tierra hay que retirar.
2. Si es posible utilizar parte de la tierra para nivelar la parcela.
3. Dónde almacenar temporalmente la tierra.
4. Cómo accederá el transporte.
5. Si la maquinaria bloqueará el paso a los vecinos o la carretera.
6. Cuántos viajes serán necesarios.
7. Cómo afectará la retirada de tierra al presupuesto y a los plazos.

Un aspecto que no siempre resulta evidente: la retirada de tierra puede suponer un gasto considerable, sobre todo si el terreno es complicado, el acceso es estrecho o el volumen de excavación resulta ser mayor de lo calculado inicialmente.

8. Qué hay que comprobar antes de pasar a los cimientos

Una vez finalizados los trabajos de preparación del terreno, no se puede pasar directamente a los cimientos sin realizar una comprobación previa. Esta fase debe quedar documentada y ser aprobada técnicamente.

1. La vivienda se ha trazado en la parcela según el proyecto.
2. Se han comprobado los límites y los retranqueos.
3. Las profundidades y los niveles se ajustan al proyecto.
4. La base es adecuada para continuar con los trabajos.
5. No hay agua ni problemas imprevistos con el terreno.
6. Se han preparado las zonas destinadas a los cimientos.
7. Queda claro cómo se organizará el drenaje y la evacuación del agua.
8. Se ha realizado un registro fotográfico de las fases ocultas.
9. Se ha comprobado el acceso para la maquinaria y los materiales que se utilizarán a continuación.
10. Todas las cuestiones controvertidas se han resuelto antes de comenzar los trabajos de cimentación.

El enfoque de STRUCTONIX

En STRUCTONIX consideramos que los movimientos de tierra constituyen la base técnica de la futura vivienda. Se trata de una fase en la que no solo es importante preparar el terreno, sino también comprobar los niveles, el suelo, el agua, el acceso de la maquinaria y la conexión del futuro edificio con la parcela. Unos movimientos de tierra realizados correctamente ayudan a evitar problemas con los cimientos, los muros de contención, el drenaje y la estructura posterior de la vivienda. La construcción debe avanzar de forma secuencial: parcela, trazado, movimientos de tierra, comprobación de la base, cimientos y, solo después, la estructura. En el próximo artículo analizaremos los cimientos: qué es importante comprobar antes de verter el hormigón y por qué no se puede acelerar esta fase sin un control adecuado. No te pierdas las novedades del blog de STRUCTONIX.

Fuentes y enlaces de interés

1. Royal Decree 1627/1997 — health and safety on construction sites, BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1997-22614 — minimum health and safety requirements on construction sites.
2. INSST — Technical guide for the assessment and prevention of risks on construction sites: https://www.insst.es/documentacion/catalogo-de-publicaciones/guia-tecnica-para-la-evaluacion-y-prevencion-de-los-riesgos-relativos-a-las-obras-de-construccion-ano-2019 — official guidance on risks at construction sites.
3. INSST — NTP 278 Trenches: prevention of landslides: https://www.insst.es/documentacion/colecciones-tecnicas/ntp-notas-tecnicas-de-prevencion/8-serie-ntp-numeros-261-a-295-ano -1992/ntp-278-trenches-landslide-prevention — recommendations for preventing soil collapse in trenches.
4. CTE DB SE-C — Structural safety: Foundations: https://www.codigotecnico.org/pdf/Documentos/SE/DBAnteriores/DBSE-C_200801.pdf — technical requirements for foundations.
5. Málaga City Council — building permit procedures: https://urbanismo.malaga.eu/tramites/obras/ — municipal procedures for building works and permits.